原标题：国研中心|探索发展绿色租赁住房，国研降低新市民租房能耗负担

绿色租赁住房是中心租赁住房绿色发展理念在住房领域的重要实践。选用绿色建材、探索节能家电和技术，发展房并通过激励相容的绿色制度安排有效解决租户与房东间的信息不对称与激励分割问题，可有效提升住房能源效率。降低发达经济体通过明确绿色租赁发展目标与时间表、新市对房东和租户进行必要补贴等方式进行了较为丰富的民租政策探索，可为中国在人口净流入的耗负大城市发展绿色租赁住房、降低新市民群体租住能耗负担提供有益参考。国研 

一、中心租赁住房租房家庭的探索能源负担率要高于自有住房家庭

建筑的建造和使用产生的能耗和碳排放超过全球总能耗和能源相关的碳排放的三分之一。其中，发展房建筑建造业的绿色能耗占全球能耗的6%，居住类建筑产生的降低能耗占22%，非居住类建筑占8%，合计占比36%。建筑建造业产生的碳排放占全球能源相关的碳排放的10%，居住类建筑占17%，非居住类占10%，合计占比达到37%。

租房家庭的收入通常低于拥有自有住房的家庭，但租房家庭的能源支出负担显著高于自有住房家庭。美国节能经济委员会的研究显示，2020年美国家庭年收入的中位数为58000美元，能源支出中位数为1800美元，能源支出占家庭收入的3.10%。租房家庭的年收入中位数为36000美元，约为平均水平的六成，能源支出中位数为1320美元，能源支出占家庭收入的3.40%，高于平均水平，其中能源支出占家庭收入比重超过6%的占30%，超过10%的占17%（表1）。拥有自有住房的家庭能源支出占家庭收入的3.0%。租房家庭的能源负担率要高出拥有自有住房的家庭13个百分点。 

表1 美国住房能源负担分组（2020年）

数据来源：Drehobl， Ariel， Lauren Ross， and Roxana Ayala． “How High Are Household Energy Burdens．” An Assessment of National and Metropolitan Energy Burdens across the US （2020）．

租赁住房市场能耗居高不下，主要是因为缺乏激励相容的节能制度安排。与居住在自有住房不同，租赁住房能源效率的提高需要房东和租户合作。但传统的租赁协议一般不允许租户对房屋进行能效升级等结构改造，即使房东愿意进行能效升级改造，也缺乏能够让房东回收改造成本的合约安排。能源效率较高的材料和设备的成本也更高，房东却无法收取更高的租金以回收成本。美国超过三分之一的住宅能源利用因缺乏激励相容的制度安排而难以实现效率提升。英国的租赁住房部门的能源利用效率处于全国最低水平。此外，传统的租赁协议中并没有对住房能效数据的记录和分享，住房能效升级管理也就无从谈起。

在上述背景下，部分发达国家兴起了绿色租赁住房的热潮，即通过直接租赁符合绿色标准的住房、使用能效更高的家电设备或通过绿色租赁协议对租赁住房进行升级改造等方式，将“绿色”概念引入租赁住房领域，从而实现租赁住房能源效率提高、租户能源成本节约、居住环境优化等目标。2006年，澳大利亚率先于政府建筑中推广绿色租赁理念，将“绿色租赁时间表”附加在政府建筑租赁合同中。作为一项法律文书，“绿色租赁时间表”为租户和房东就能源利用效率提升明确了新的合同义务。澳大利亚的政府租赁办公楼约占办公租赁市场的30%，对于绿色租赁在其他类建筑领域的推广起到了很好的引领作用。随后，绿色租赁理念逐步被引入英国、美国、瑞典等国家的办公用房和住房租赁中。 

二、绿色租赁住房的三大比较优势

与传统租赁住房相比，绿色租赁住房能源利用效率更高，更有利于保护环境。参与绿色租赁住房项目可实现租户与房东的双赢：租户节约了住房支出，住房满意度显著提升；房东的维护成本降低，还可获得一定的租金溢价。

（一）绿色建材、家电设备提高了能源效率和环境收益

绿色租赁住房通常使用绿色建材和家电设备，能源效率明显高于传统租赁住房。以美国的“能源之星”项目为例，获得“能源之星”认证的家电能耗节约效果显著。洗衣机的能耗降低了33%、用水成本下降50%，干衣机的能耗降低了20%，冰箱能耗降低了15%，空气净化器的能耗降低了40%（图1）。

图1 获得能源之星认证的家电的能源节约

（二）租户住房能源负担降低

对租户而言，租赁住房能源效率的提高直接降低了水、电等费用，从而减少了住房支出。这一点对水电费用敏感的低收入家庭而言尤其重要。居住在绿色租赁住房中的租户住房满意度更高，美国总务署（the General Services Administration）的研究显示，绿色建筑的居住者满意率比住在传统建筑中的人高出27%，具体体现在照明、声学、热能、清洁、空气质量等方面（图2）。

图2 美国绿色建筑居住满意度

数据来源：“Assessing Green Building Performance， a Post Occupancy Evaluation of 12 GSA Buildings”，P15．

（三）房东维护成本降低的同时可获得一定的租金溢价

对房东而言，绿色租赁住房的维护成本更低。包括水、电、维护、清洁、废弃物回收费用在内的绿色建筑的“综合运营成本”比市场平均水平低19%。此外，房东对租赁住房的绿色改造投资还可获得一定的租金溢价。美国国家多户住房委员会（National Multifamily Housing Council）的调研发现，租户愿意为获得“绿色建筑”认证的租赁住房额外支付 32.64 美元/月的租金。 

三、发达经济体促进绿色租赁住房发展的政策探索

主要发达经济体绿色租赁住房的发展是政府与市场合力的结果。政府确立了明确的绿色租赁发展目标和时间表，并对房东与租户给予一定的补贴和税收优惠，鼓励其参与绿色租赁；住房市场上各类绿色建筑认证机构和绿色技术的发展则为绿色租赁住房的发展提供了必要的技术条件。

（一）为住房领域的能效提高制定“时间表”

主要发达经济体都为住房领域的能效提高制定了明确的时间表。欧盟提出，2030年的温室气体至少比1990年减排50%，建筑减排是重中之重。瑞典最新的建筑法规要求建筑物能耗比1993年降低20%。澳大利亚颁布《低能耗建筑指南（Trajectory for Low Energy Buildings）》，涉及到翻新和租赁等各个环节的能源效率提升。美国则要求住宅的能源效率遵循国际节能规范 （IECC），2006年到2021年，美国建筑物的能效标准提高了40%，平均每五年提高8%。

（二）发展权威的第三方绿色建筑认证

发展权威的第三方绿色建筑认证，能够为房东对租赁房进行绿色改造提供明确的标准。发达经济体的绿色建筑认证体系较为完备，且各具特色（表2）。

表2 主要的绿色建筑第三方认证系统